CALIFICACION PERSONAL

La calificaciòn personal que creo me merezco es 4.5 por las siguientes razones:

• Aprendí mucho, sobre los temas vistos
• Presentè los trabajos tanto individual como en grupo.
• Realice las lecturas correspondientes y realicè los respectivos comentarios.
• Estuve muy atenta a las citas que el profesor nos colocò para conectarnos vìa messenger
• Publique las autoevaluaciones de cada tutoria
• Estuve muy puntual en subir al blog los diferentes trabajos.
• Pero sobre todo me coloco esa calificaciòn por la satisfacciòn que siento de haber aprendido y reforzado muchos temas importantes.

AUTOEVALUACION No. 4

TUTORIA IV– 6 de octubre 2007

Tema: Contratos


Qué he aprendido?: Realmente lo que aprendí con este de los contratos fue mucho y de suma importancia, gracias a este tema se me abren puchas puertas y pude despejar muchas inquietudes, pues cuando estaba realizando el trabajo en grupo, antes de centrarnos en el tema que nos corresnpodía con mi compáñera Carolina Araque, analizamos el concepto de contrato, las clases de contratos, los elementos y las partes de un contrato y con la clase del pasado sábado pude reforzar esos temas. A continuación quiero resaltar lo aprendido:


Un contrato es el acuerdo de voluntades que crea derechos, con sus obligaciones correlativas. El contrato es un tipo de acto jurídico de carácter bilateral, porque intervienen dos o más personas (a diferencia de los actos jurídicos unilaterales en que interviene una sola persona), y está destinado a crear derechos (a diferencia de otras convenciones que están destinadas a modificar o extinguir derechos).

Elementos esenciales:

Son aquellos sin los cuales el contrato no tiene valor, o degenera en otro diferente:
1. Capacidad: se subdivide en capacidad de goce (la aptitud jurídica para ser titular de derechos subjetivos) y capacidad de ejercicio (aptitud jurídica para ejercer derechos y contraer obligaciones sin representacin de terceros).
2. Consentimiento: el consentimiento se manifiesta por la concurrencia de la oferta y de la aceptacin sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.
3. Objeto: pueden ser objeto de contratos todas las cosas que no están fuera del comercio humano, aun las futuras. Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres.
4. Causa: en los contratos onerosos (como la compraventa), se entiende por causa, para cada parte contratante, la entrega o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los de pura beneficencia (ej. el de donacin), la mera liberalidad del bienhechor.
5. Forma: en algunos contratos es posible que se exija una forma específica de celebración. Por ejemplo, puede ser necesaria la forma escrita, la firma ante notario o ante testigos, etc.
Interpretación de los contratos
La interpretación es fundamental, porque de ella depende la posterior calificación jurídica y los efectos que el ordenamiento asigna a la manifestación de la voluntad. Consiste en la atribución de significado a un texto. Tratándose de los contratos su interpretación tendrá por objeto una manifestación de voluntad. El contrato es una expresión de voluntad en un texto, que luego de realizado puede ser interpretado de forma diferente por las partes. El problema se traslada al juez quien tendrá la última palabra, estando su actividad reglada por una serie de preceptos que deben presidir su labor, y de las cuales no puede apartarse.

Clases de contratos:

Contrato bilateral: Es el acuerdo de voluntades que da nacimiento obligaciones para ambas partes.

Contrato oneroso: es aquél en el que existen beneficios y gravámenes recíprocos, en éste hay un sacrificio equivalente que realizan las partes; por ejemplo, la compraventa, porque el vendedor recibe el provecho del precio y a la vez entrega la cosa, y viceversa, el comprador recibe el provecho de recibir la cosa y el gravamen de pagar.

Contrato gratuito: sólo tiene por objeto la utilidad de una de las dos partes, sufriendo la otra el gravamen. Es gratuito, por tanto, aquel contrato en el que el provecho es para una sola de las partes, como por ejemplo el comodato.

Contrato conmutativo: es aquel contrato en el cual las prestaciones que se deben las partes son ciertas desde el momento que se celebra el acto jurídico, un ejemplo muy claro es el contrato de compraventa de una casa.

Contratos aleatorio: es aquel que surge cuando la prestación depende de un acontecimiento futuro e incierto y al momento de contratar, no se saben las ganancias o pérdidas hasta el momento que se realice este acontecimiento futuro. Ejemplos son el contrato de compraventa de cosecha llamado de "esperanza", apuestas, juegos, etc.

Contrato principal: es aquel que existe por sí mismo, en tanto que los accesorios son los que dependen de un contrato principal. Los accesorios siguen la suerte de lo principal porque la nulidad o la inexistencia de los primeros origina a su vez, la nulidad o la inexistencia del contrato accesorio.

Contratos accesorios: son también llamados "de garantía", porque generalmente se constituyen para garantizar el cumplimiento de una obligación que se reputa principal, y de esta forma de garantía puede ser personal, como la fianza, en que una persona se obliga a pagar por el deudor, si éste no lo hace; o real, como el de hipoteca, el de prenda, en que se constituye un derecho real sobre un bien enajenable, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.

Contrato instantáneo: son aquellos que se cumplen en el mismo momento en que se celebran, es decir, su cumplimiento se lleva a cabo en un solo acto.

Contrato de Tracto Sucesivo: es aquel en que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en un periodo determinado, y que, por deseo de las partes se puede extender para satisfacer sus necesidades primordiales.

Contrato consensual: por regla general, el consentimiento de las partes basta para formar el contrato; las obligaciones nacen tan pronto como las partes se han puesto de acuerdo. El consentimiento de las partes puede manifestarse de cualquier manera. No obstante, es necesario que la voluntad de contratar revista una forma particular, que permita por medio de ella conocer su existencia. No es la simple coexistencias de dos voluntades internas lo que constituye el contrato; es necesario que éstas se manifiesten al exterior, que sean cambiadas Ejemplos: mutuo, comodato y deposito.

Contrato formal o solemne: es aquel en que la ley ordena que el consentimiento se manifieste por determinado medio para que el contrato sea válido. En la legislación se acepta un sistema ecléctico o mixto respecto a las formalidades, porque en principio, se considera que el contrato es consensual, y sólo cuando el legislador imponga determinada formalidad debe cumplirse con ella, porque de lo contrario el acto estará afectado de nulidad.

Contrato privado: es el realizado por las personas intervinientes en un contrato con o sin asesoramiento profesional. Tendrá el mismo valor que la escritura pública entre las personas que los suscriben y sus causahabientes.

Contrato publico: son los contratos autorizados por los funcionarios o empleados públicos, siempre dentro del ámbito de sus competencias, tiene una mejor condición probatoria.Los documentos notariales son los que tienen una mayor importancia y dentro de ellos principalmente las escrituras públicas.


Contrato nominado o típico: es aquel contrato que se encuentra previsto y regulado en la ley. Por ello, en ausencia de acuerdo entre las partes, existen normas dispositivas a las que acudir. (Compraventa, Arrendamientos...)

Por su publicidad

Públicos: cuando son realizados bajo la autoridad de notarios, jueces.

Privados: son los contratos otorgados por las partes contratantes sin la existencia de fedatario publico, aunque pueden contar con la presencia de testigos.


Qué dificultades se presentaron:

Gracias a Dios no se nos presentó nunguna dificultad, pues el Código de Comercio es bien amplio en este tema, así mismo el Código Civil, y otros texto sobre derecho comercial, por tal razón se me facilitó mucho este tema. Además tenemos un profesor experto en la materia, quien domina muy bien el tema y la tutoría fue bastante clara.


Sugerencias para el Tutor:

Más que sugerencia quiero agracerle Dr. Pascual Reuda, por su valioso tiempo que nos dedicó, fue muy corto, pero como eran temas tan importantes como estudiante me esmeré mucho por investigar sobre los temas vistos. Por eso, le agradezco su forma de ser, creáme que lo admiro mucho, por la facilidad con que maneja cada tema, por la pasiencia de sentarse a hablar más de dos por clase.

Zonia Esperanza Mejia Carvajal
Tecnología Jurídica II - Socorro

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Contrato de Arrendamiento Comercial

Concepto:

El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta.

Naturaleza jurídica

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso).sea casa, autos,u objetos,etc.

Características:

Bilateral: Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente.
Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere solemnidad especial para que re repute perfecto el contrato.
Oneroso:Tanto arrendador como arrendatario persiguen utilidades, gravándose recíprocamente.
Generalmente conmutativo: De antemano se precisan los alcances de las prestaciones, pero por excepción es aleatoria.
De ejecución sucesiva: El contrato se realiza periódicamente. De esta característica se deriva que no se habla de resolución del contrato sino de terminación o resiliaciòn cuando ha comenzado a ejecutarse.
Principal: No requiere de otro negocio jurídico para adquirir forma contractual.
Nominado: El Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo.

Requisitos – Elementos

Son aquellos sin los cuales el contrato no tiene valor, o degenera en otro diferente:

Capacidad: se subdivide en capacidad de goce (la aptitud jurídica para ser titular de derechos subjetivos) y capacidad de ejercicio (aptitud jurídica para ejercer derechos y contraer obligaciones sin representación de terceros).

Consentimiento: El arrendamiento es eminentemente consensual. Claro está que se acostumbra recoger ese consentimiento en un escrito, pero no por ser requisito para la conformación del negocio sino como medio para acreditar el vínculo contractual. Es un instrumento de prueba, no de solemnidad.

Objeto: Se confunde con la cosa arrendada. Sin cosa no se puede hablar de arrendamiento, ya que constituye un elemento esencial del contrato.

Precio: Es otro elemento esencial. Sin precio no se puede hablar de arrendamiento, y si falta el acto jurídico se convierte en comodato. El precio tiene unos requisitos:
*Que exista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.
*Que el precio sea determinado o determinable
*Que el precio sea real: Si se señala por las partes un precio pero su intención es no pagar, ni recibir, degenera en otro negocio diferente al arriendo.
*Que el precio sea serio.

Forma: en algunos contratos es posible que se exija una forma específica de celebración. Por ejemplo, puede ser necesaria la forma escrita, la firma ante notario o ante testigos, etc.

Clases de arrendamiento

El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:

Arrendamiento de cosas: Este crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.

Arrendamiento de servicios: En éste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.

Locación de obras: En éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

Derechos y obligaciones del arrendador

Aunque no se haya pactado en el contrato el arrendador está obligado a:

• 
  A entregar al arrendatario la cosa arrendada con todas sus pertenencias y además de estar en buen estado para su uso convenido, así como las condiciones óptimas de higiene y seguridad del inmueble.
• A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo los deterioros normales por el uso que sufra el inmueble, pero haciendo todas las reparaciones necesarias tales como son: obras de mantenimiento, funcionalidad y seguridad del inmueble.
• A no estorbar el uso de la cosa, salvo en reparaciones urgentes e indispensables.
• A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.
• A responder por los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
• Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
• Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
• Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales.
• Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
• Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
• En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además, la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda;

• El arrendador (durante el arrendamiento) no puede:
  Mudar la forma de la cosa arrendada.
• Intervenir en el uso legítimo de la cosa arrendada, salvo en casos urgentes e indispensables.
• Si el arrendador no cumpliera con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, el arrendatario tiene la opción de recurrir ante un juez para que resuelva lo que en derecho corresponda o rescindir el arrendamiento.

• Derechos y obligaciones del arrendatario
• A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos.
• A responder de los perjuicios que la casa arrendada sufra por su culpa o negligencia.
• A servirse de la casa solamente para el uso convenido o conforme a su naturaleza.
• A pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, aún cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad.
• La renta deberá ser pagada en el lugar convenido; si no se hubiese pactado, en la casa o despacho del arrendatario.
• Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, generalmente tendrá el derecho a no pagar la renta mientras dure el impedimento (total o parcialmente).
• A conservar y cuidar de la cosa arrendada.
• Restituir la cosa arrendada al terminar el contrato.
• Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
• Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
• Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
  Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
  
• En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes.
  
• Sub-arrendamiento:Hay sub-arrendamiento cuando el arrendatario concede, a su vez, en arrendamiento la cosa arrendada; es decir, cuando respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento. El primer contrato, a las partes se les designa arrendador y arrendatario, en el segundo contrato (subarrendamiento) subarrendador (antiguo arrendatario) y subarrendatario.
  
  Causa de término del arrendamiento
• 
  En general, pueden ser causas de término del contrato de arrendamiento:
• Muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere pactado.
• Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso, por la ley.
• Por acuerdo mutuo.
• Nulidad.
• Confusión.
• Pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor.
• Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.
• Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.
• Por venta judicial.
  
  El arrendador puede exigir el término del contrato
  
• Por falta de pago de la renta.
• Por usarse la cosa en contravención al uso convenido.
• Por daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario.
• Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento del arrendador.
  
  El arrendatario puede exigir el término del contrato
  
• Por contravenir el arrendador la obligación de entregar al arrendatario lo arrendado en buen estado.
• Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada (evicción, impedimento total o parcial del uso de lo arrendado).
• Por la existencia de defectos o vicios ocultos de lo arrendado.
  
  
  
  MODELO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL
  
• Entre los suscritos a saber: XXXXXXXXXX, mayor de edad, domiciliado y residente en esta ciudad, identificado como aparece al pie de su respectiva firma y quien en adelante se llamará ARRENDADOR, por una parte y por la otra XXXXXXXXXXXXXXXX, mayor de edad, identificado con la cedula de ciudadanía XXXXXXXX, XXXXXXXXXXXXXXXXXX, mayor de edad, identificada con la cedula de ciudadanía XXXXXXXX, XXXXXXXXXXXXXXXX, mayor de edad, identificado como aparece al pie de su firma y XXXXXXXXXXXXXXXXX, igualmente mayor de edad, identificada con la cedula de ciudadanía XXXXXXXXXXXX y quienes en adelante se llamarán ARRENDATARIOS, hemos celebrado el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE COMERCIAL. Las partes aquí citadas adquieren derechos y contraen las obligaciones que en el presente contrato y el Código del Comercio les impone, de acuerdo con las siguientes estipulaciones:PRIMERA.- OBJETO.- El inmueble objeto del presente contrato OBJETO DEL ARRENDAMIENTO, El objeto del contrato es el arrendamiento a favor de los ARRENDATARIOS XXXXXXXXXXXXXX. SEGUNDA.- TERMINO, PRORROGA Y RENOVACION.- El término será de XXXXXXXXX MESES, los cuales empezarán a contar a partir del XXX de XXXXXXX de 200X. Ante el silencio de las partes al expirar el término principal estipulado, serán automáticas por periodos de UN AÑO. Renovaciones.- Si al vencimiento del término principal los Arrendatarios han adquirido el derecho a la renovación del contrato e hicieron uso de tal derecho, con treinta (30) días de antelación al vencimiento del término principal o de cualquiera de sus prorrogas, arrendador o Arrendatarios podrán comunicarse por carta certificada su intención de suscribir un nuevo contrato. Expirado dicho término sin que las partes hayan logrado dicho acuerdo sobre las nuevas condiciones de contrato, cualquiera de ellas podrá recurrir al proceso Verbal estatuido en el Art. 519 del C.Co. Ejecutoriada la Sentencia que determine las nuevas condiciones de contrato, estas tendrán vigencia desde la fecha del vencimiento del preaviso de que trata esta cláusula. TERCERO.- PRECIO.- El precio será la suma de XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX PESOS MONEDA LEGAL ($ XXXXXXXXXXXXXXX M/CTE) que los Arrendatarios se obligan a pagar por cada mes calendario anticipadamente, dentro de los cinco (5) primeros días de la respectiva mensualidad en la XXXXXXXXXXXXXXXX o a su orden. La mera tolerancia del arrendador en aceptar el pago del precio con posterioridad a los cinco (5) días citados no se entenderá como ánimo de modificar la cláusula anterior. La modificación del canon mensual de arrendamiento durante la vigencia del contrato. CUARTA.- DESTINACION.- El inmueble se destinará exclusivamente para la XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Esta prohibido guardar sustancias explosiva o perjudiciales para la conservación, seguridad o higiene del inmueble, salvo las que se traten o relacionen directamente con el desarrollo del objeto de la destinación. QUINTO.- CESION La cesión de este contrato como consecuencia de la enajenación del establecimiento de comercio de dicha industria o actividad mercantil, implica para los arrendatarios el cumplimiento previo de los requisitos de los Art. 528 a 530 inclusive del C.Comercio. La calificación de la solvencia del cesionario, sus coarrendatarios o fiadores, será hecha por el arrendador. Los gastos correspondientes serán de cargo de los arrendatarios. Si el adquirente y sus coarrendatarios se niegan a suscribir un nuevo documento de arrendamiento en las condiciones dichas a subrogarse en los respectivos derechos y obligaciones dentro del texto del presente contrato, podrá el arrendador solicitar la restitución judicial del inmueble, simultáneamente con las sanciones previstas en la cláusula novena de este contrato. PARÁGRAFO. La seguridad de local, como sus instalaciones y equipos, son de responsabilidad exclusiva de los arrendatarios. SEXTO.- MEJORAS Los arrendatarios declaran haber recibido el inmueble a su satisfacción, en el estado que puntualiza el inventario que por separado se firma en la fecha y se considera parte integrante de este contrato. Ninguna mejora podrá ser hecha sin la venia escrita del arrendador. Hecha sin ella acrecerá el inmueble sin perjuicio de que el arrendador pueda exigir su retiro. En ningún caso tendrán los arrendadores derecho de retención sobre el inmueble por razón de mejoras, ni derecho a indemnización alguna ya sea por prima comercial, de aviamiento o good will. Están obligados los arrendatarios a efectuar en el inmueble las reparaciones locativas que por ley le corresponden. SEPTIMO.- SERVICIOS El servicio de energía eléctrica, agua y alcantarillado así como el de aseo, serán pagados por el ARRENDATARIO de conformidad con el consumo. El servicio de teléfono será pagado por los arrendatarios. Líneas telefónicas entregadas # XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX PARÁGRAFO. Se prohíbe expresamente comprometer la línea telefónica en los servicios de publiavisos o páginas amarillas o cualquier otro medio similar, sin autorización expresa del arrendador, so pena de incumplir el contrato. Si los arrendatarios no cancelaren en su oportunidad los servicios que le corresponden y como consecuencia, las respectivas empresas públicas o encargados los suspendieren y/o retiraren los contadores correspondientes, este hecho se tendrá como incumplimiento del contrato y el arrendador podrá exigir la restitución judicial del inmueble. Para este evento y para exigir ejecutivamente el pago de sumas pendientes por servicios, reconexiones y/o reinstalaciones serán pruebas suficientes las facturas o recibos de la liquidación producidas por las correspondientes empresas o encargados y bastará la afirmación del arrendador de que corresponden a servicios causados durante la época en que los arrendatarios ocuparon el inmueble. El arrendatario declara recibir las instalaciones correspondientes con servicios completos y en perfecto funcionamiento y no podrán hacer en ellos modificaciones sin consentimiento previo del arrendador y sin solicitud de este a la empresa correspondiente. Son de cargo de los arrendatarios los daños y perjuicios que puedan hacer efectivas las empresas públicas, en cualquier tiempo, por infracciones a su reglamento, ocurridas por culpa de los arrendatarios, lo mismo que el costo de reconexiones y en general los gastos que por esta causa se ocasionaren. El arrendador no responde en ningún caso por las deficiencias de los servicios a que tiene derecho el inmueble y que son atendidos por las empresas públicas correspondientes en todos los eventos aquí previstos sobre falta de pago de servicios, los arrendatarios renuncian en forma expresa a requerimientos privados o judiciales y se declaran deudores de toda suma que pague el arrendador por esta causa. El inmueble no se recibirá por el arrendador mientras no se le presente un certificado de paz y salvo por concepto de servicios y pago de impuesto de industria y comercio. OCTAVA.- ENDOSO DE LOS DERECHOS DEL ARRENDADOR.- Podrá el arrendador en cualquier tiempo transferir sus derechos a un tercero, obligándose los arrendatarios a cumplir sus obligaciones con el cesionario desde la fecha en que tal acto se le comunique por carta certificada. NOVENO.- SANCIONES La mora en la entrega del inmueble, cuando los arrendatarios están obligados a entregarlo de acuerdo con el Código de Comercio y el presente contrato; la mora en el pago del precio del arrendamiento por fuera del termino previsto; la destinación del inmueble para fines reñidos con la moral, las buenas costumbres, la higiene o para fines distintos al previsto, EL SUBARRIENDO, o la violación de cualquiera de las demás obligaciones que la Ley y este contrato imponen a los arrendatarios, dará derecho al arrendador para exigir la restitución judicial del inmueble sin necesidad de requerir a los arrendatarios privada o judicialmente. En el evento anterior, el arrendatario pagará al arrendador a titulo de cláusula penal una suma igual al triple de una mensualidad de arrendamiento, exigible ejecutivamente. Si los arrendatarios desocuparen el inmueble antes del vencimiento del contrato se dará estricta aplicación al Art. 2003 del C.Civil. DECIMO.- PREAVISOS PARA LA ENTREGA DEL INMUEBLE.- Por parte del arrendador y en los casos previstos en los num. 1 y 2 del Art. 518 del C. C.Co, se darán por carta certificada con no menos de tres meses (3) de anticipación. Por lo anterior, y teniendo en cuenta que el termino inicial del contrato es de DOCE meses, este instrumento se tomo como DESHAUCIO del citado articulo en esta misma fecha. Por parte de los arrendatarios, no menos de un (3) meses antes del vencimiento del termino principal, o de cualquiera de sus prorrogas. DECIMO PRIMERO.- Los ARRENDATARIOS autorizan al arrendador a llenar los espacios en blanco que las partes hayan dejado en el presente documento, especialmente los linderos del inmueble. DECIMO SEGUNDO.- El valor de los derechos fiscales y demás gastos que cause el otorgamiento de este contrato o de sus prorrogas, correrá por cuenta de la parte arrendataria. DECIMO TERCERA.- A la prorroga del presente contrato, el precio del arrendamiento será reajustado en una suma equivalente a IPC mas XXX (X) PUNTOS del año anterior, de su valor mensual que los arrendatarios se obligan a pagar dentro de los términos establecidos en esta cláusula sin necesidad de requerimiento privado o judicial, y así en forma sucesiva durante las prorrogas, vale decir, que el incremento del canon arrendamiento será equivalente al IPC más tres puntos sobre su valor anterior. La modificación del canon mensual de arrendamiento durante la vigencia de las prorrogas en caso de que se operen, no se mirará en ningún caso como novación del presente contrato y por voluntad de las partes será prueba suficiente la copia del recibo que expida el arrendador. Queda a salvo el derecho de las partes contratantes para acodar nuevo reajuste de que trata esta cláusula, podrá ser desconocido por los peritos en caso de que se acuda al procedimiento previsto en el Art. 519 del C.Co, quienes para señalar un nuevo valor de arrendamiento mensual tendrán como base el precio inicialmente pactado más el precio en caso de renovación del contrato y en ningún momento el reajuste establecido en esta cláusula. DECIMA CUARTA.- Los arrendatarios renuncian expresamente a cualquier clase de requerimiento privado o judicial. Se firma por las partes intervinientes en la ciudad de San Gil, a los 15 días del mes de Octubre de 2007, en dos ejemplares del mismo tenor, con la obligación de las partes de autenticar las firmas ante notario.
  
  
  Zonia Esperanza Mejía Carvajal
  Carolina Araque
  Tecnología Jurídica II
  INSED SOCORRO

Comentario Sentencia No. 16505 Junio 21 de 2007

PRUEBA DE COSTUMBRE MERCANTIL REQUIERE CINCO TESTIMONIOS

Antes de hacer mi comentario acerca de esta sentencia, primero quiero tener en cuenta algunos conceptos tales como:

Costumbre mercantil

Validez

El código de comercio en el artículo 3 señala que la costumbre mercantil tendrá fuerza de ley comercial, cuando sea uniforme, pública, reiterada, tenida como obligatoria por los miembros de la comunidad y no sea contraria a la ley y al orden público.

Así mismo, el artículo 8 del código civil establece que “la costumbre en ningún caso tiene fuerza contra la ley. No podrá alegarse el desuso para su inobservancia, ni práctica, por inveterada y general que sea" .

Por su parte, el Código de Comercio en su artículo 6 dice: “La costumbre mercantil se probará como lo dispone el Código de procedimiento Civil. Sin embargo, cuando se pretenda probar con testigos, estos deberán ser, por lo menos, cinco comerciantes idóneos inscritos en el registro mercantil, que den cuenta razonada de los hechos y de los requisitos exigidos a los mismos en el artículo 3; y cuando se aduzcan como prueba dos decisiones judiciales definitivas, se requerirá que estás hayan sido proferidas dentro de los cinco años anteriores al diferendo.

El artículo 3 del Código de Comercio dispone que "la costumbre mercantil tendrá la misma autoridad que la ley comercial, siempre que no la contraríe manifiesta o tácitamente y que los hechos constitutivos de la misma sean públicos uniformes y reiterados en el lugar donde hayan de cumplirse las prestaciones o surtido las relaciones que deban regularse por ella..:"

No puede justificarse la violación de la ley con el argumento de que existe una costumbre generalizada que determina lo contrario de lo que ella dispone.

Comentario:

Consejo de Estado - Sala de lo contencioso administrativo - sección cuarta
Consejera ponente: Ligia López Díaz 21 de junio de 2007

Actor: CROWN colombiana S.A.

Demandado: Dirección de impuestos y aduanas nacionales DIAN

• Problema jurídico: cuándo se pretende probar la costumbre mercantil mediante la prueba testimonial, ¿cuáles requisitos son aplicables?.
  
• Resumen de los hechos: El actor inició demanda de acción de nulidad y restablecimiento del derecho contra la DIAN porque mediante acto administrativo le determinaron un mayor impuesto sobre las ventas por el tercer bimestre del año gravable 2002.
  
• Para probar como costumbre mercantil, los descuentos en contratos de suministro y compraventa, el demandante solicitó cinco testimonios de comerciantes registrados ante la Cámara de Comercio, de conformidad con los artículos 3 y siguientes del Código de Comercio y adicionalmente el testimonio del representante legal de Bavaria S.A. para acreditar un descuento de ventas realizado por CROWN y el cual fue tomado como un ingreso por la administración en la liquidación oficial.
  
• El tribunal administrativo de Cundinamarca, que conoce de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho solo decretó dos testimonios de comerciantes y denegó el del Representante Legal de Bavaria S.A. por innecesario.
  
• CROWN interpone recurso de apelación, pues al negar todos los testimonios se estaría vulnerando el debido proceso y el derecho de defensa pues los cinco testimonios son la prueba necesaria para demostrar la costumbre mercantil, de conformidad con la ley, además de sustentar las razones por las cuales es pertinente el testimonio del Representante Legal de Bavaria S.A.
  
• La DIAN se opuso al recurso argumentando que la prueba testimonial es necesaria pues no es la única que obra en el proceso y los hechos pueden esclarecerse con las demás pruebas decretadas por el Tribunal.
  
• Consideraciones de la sala: para fallar, la Sala de lo Contencioso administrativo, se remite al estudio de los artículos 178, 189 y 190 del Código de Procedimiento Civil; los artículos 3 y 5 del Código de Comercio, siendo estas normas plenamente aplicables a lo Contencioso Administrativo.
  
• Es así como determinan que la costumbre mercantil además de ser fuente material del derecho, es un criterio auxiliar de interpretación que alcanza jerarquía de ley comercial siempre y cuando, entre otros, los hechos que la constituyan sean públicos, uniformes y reiterados en el lugar donde deben cumplirse.

• Para probar la costumbre la ley procedimental civil establece que se pueden acreditar con documentos públicos o un conjunto de testimonios, tratándose de costumbre mercantil el código de comercio establece expresamente los requisitos a tenerse en cuenta para probarla siendo necesario el testimonio de cinco comerciantes idóneos inscritos en el registro mercantil.

• La Sociedad Actora pretende probar una costumbre mercantil, en los términos generales del Código de Procedimiento Civil, pero con remisión a los especiales requerimientos del artículo 6 del Código de Comercio, por lo tanto consideró la Sala de lo Contencioso Administrativo que de conformidad con esta ultima norma, es preciso adicionar el auto que decretó las pruebas, ordenando los testimonios que no fueron decretados, los cuales son plenamente pertinentes y conducentes en virtud de lo consagrado en el estatuto comercial.
  No obstante no fue decretado, por innecesario el testimonio del representante legal de Bavaria S.A. pues el planteamiento de los hechos de la demanda, hacen posible que los mismos sean probados a través de los actos administrativos acusados y los cuales obran en el expediente, en lo demás fue confirmado el auto apelado.
  
  Zonia Esperanza Mejìa Carvajal
• Tecnologia Jurídica II
• INSED SOCORRO